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房企“久旱逢甘露”?成都、广州等多地放宽预售资金使用条件

银行、信托、公司债全面紧信用,房企愈发依赖于销售回款。

进入11月,随着高层发声维护房地产合理信贷需求,多地开始纠偏房地产流动性过度紧缩,特别是放款预售资金监管。

11月23日,成都住建局发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》,包括提高房地产审批效率、鼓励项目加快上市销售、提高预售资金监管使用效率、协调金融机构加大支持力度等。

36氪未来地产获悉,上述通知关于预售资金的细则如下:原则上监管额度不变,提高支取比。成都项目工程完成3/4及项目封顶两个节点,监管额度内预售资金支取比例上限提高5%;项目验收备案后,支取比例可达到95%。此外,企业信用等级A以上可使用外地银行保函替代监管额度、压缩支取审核流程至5个工作日。

在成都之前,广州住建部门也宣布宽松预售资金使用条件,下调预售款留存比例,从封顶前/封顶后/装修阶段的10%/10%/5%分别降至8%/6%/3%。

下半年以来,从银行信贷到私募信托再到境内外公司债,房地产行业流动性全面收紧。为防止项目停工风险、保障购房者权益,各地期房预售资金账户也从严管理,进一步限制开发商资金周转空间。眼下看,这一现象正在得到纠偏。

作为预售资金的来源,按揭贷款审批也在多地加速。澎湃新闻对主要国有大行、股份行及城商行的调查显示,由于交易量下降等因素,目前多家银行的房地产按揭贷款发放的速度确实有所提升,告别了前期“半年还拿不到贷款”的情况。

按揭贷款对房地产行业及银行系统都具有举足轻重的意义。目前的房地产企业开发到位资金中,开发商预售期房获得的定金及预收款、个人按揭贷款,两项综合占比超过50%,可见房企愈发依赖于销售回款。同时,央行引导市场增加信贷需求与供给,也主要依靠购房者的信用及其派生的按揭贷款。

兴业证券房地产行业首席分析师阎常铭在研报中表示,今年前三季度新增地产杠杆占总贷款的16%,而15-19年平均40%。其中,前三季度供给端占比-1%,15-19年为12%。压缩供给端杠杆,更需要按揭信用创造功能。

在此轮房地产紧信用过程中,市场集中度可能再次迎来一轮提升。长江证券分析师刘义表示,房地产行业信用分层难以根本性逆转,竞争力分化是大势所趋,高信用房企将再次走向集中,迎来阿尔法的大时代。

国泰君安分析师谢皓宇此前也在研报中发表预测:若严格执行资金监管并假设销售下滑,极端假设情况下,央企和国企的销售份额预计提升30%-110%。

在预售资金监管放松同时,公司债市场也同步出现一轮宽松,房企可谓“久旱逢甘露”。中指研究院数据显示,截至11月23日,当月房企的信用债发行规模达425亿元,是10月总额的三倍有余。不过,在已发行信用债的20余家发行人中,仅有1家为民企,这佐证了前述行业信用分层愈发显著的判断。

作者| 王 露

编辑|岳 嘉

本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:王露,36氪经授权发布。



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